Защита прав собственности на недвижимость


Любое право собственности состоит из трех элементов: права пользования, право владения и право распоряжения. Рассмотрим по порядку.

1) Защита права пользования (пригодиться собственникам и членам их семей)

Если Вы уже являетесь обладателем права собственности на недвижимость и не собираетесь её продавать, то на первый план выходят права пользователя, т.е. Жилищные права и Права потребителей коммунальных и иных услуг:

  • - право на безопасность и комфорт,
  • - право пользования отдельным помещением или строением,
  • - право на получение качественных услуг по управлению многоквартирными домами,
  • - право потребителя коммунальных ресурсов (вода, газ, электричество, тепло, и т.д.)
  • - право потребителя коммунальных ресурсов (вода, газ, электричество, тепло, и т.д.)
  • - открытый перечень прав пользователя земельным участком содержится в ст.40 Земельного кодекса.

В данном случае защита собственнику недвижимости может потребоваться, если имеет место правонарушения со стороны соседей, не соблюдающих установленный законом правила и порядок или своими действиями причинивших ущерб Вашему имуществу, либо со стороны поставщиков коммунальных ресурсов, а также коммунальных и иных услуг. Кстати управляющую компанию можно привлечь к ответу за причиненный ущерб за допущенное бездействие (несвоевременный ремонт крыши, повлекший появление протеканий).

2) Защита права владения (этим лучше озаботиться еще перед покупкой)

Здесь речь пойдет об оспаривании права собственности. Такое возможно, если при приобретении недвижимости покупатель не обратил внимания на высокую вероятность нарушения прав собственности бывших владельцев.
Раскрою тему на примерах:

  • - Если Вы купили квартиру у лица состоящего в браке и не озаботились согласием его супруга, то можно ожидать, что этот супруг (имеющий законное право совместной собственности, согласно ст.34 Семейного кодекса РФ ) может оспорить сделку и признать ее недействительной, со всеми вытекающими последствиями;

  • - Если лицо, продавшее Вам квартиру незадолго перед продажей получило ее по наследству, а полученное свидетельство о наследстве в последующем было успешно оспорено неучтенным наследником. В таком случае сделку купли-продажи, по которой Вы получили право собственности, можно разрушить;

  • - Если вы купили недвижимость у лица, которое на момент заключения договора купли-продажи не осознавало сути происходящих действий (находилось под воздействием сильнодействующего препарата), и этот факт удостоверен специальной медицинской комиссией, то суд с высокой степенью вероятности признает ничтожными и саму сделку и расписку в получении невменяемым продавцом денежных средств;

Это лишь малая часть из самых заметных и очевидных примеров, которые могут привести к лишению владения недвижимостью (если проанализировать третью часть этого раздела, то можно увидеть еще несколько примеров, на что обратить внимание при покупке недвижимости). Встречаются в практике и неявные и многоуровневые нарушения прав сторон в сделке, тут уже опытного специалиста выручают специальные знания и интуиция.

3) Право распоряжения (тем, кто собрался продавать или сдавать в наём)

Другими словами здесь речь пойдет о возможных препятствиях при продаже или сдаче в аренду (наём) Вашей недвижимости.

Нередки случаи, когда регистрирующий сделки государственный орган приостанавливает регистрацию сделки. Полный перечень оснований для приостановления процесса регистрации прав по сделкам с недвижимостью состоит из 59 пунктов, которые перечислены в статье 26, Федерального закона №218. Но и это еще не все, свои требования может выставить покупатель Вашей недвижимости. Поэтому важно основательно подготовиться в продаже и навести порядок:

  • - В правоустанавливающих документах, найти потерянные, обновить устаревшие, исправить ошибки, да и такое часто бывает, привести комплектность этих документов в полное соответствие с действующим законом,

  • - В документах, свидетельствующих о юридической чистоте недвижимого объекта продажи, т.е. подготовить историю переходов права собственности, я ее называю Родословная. Тут как у щенков - чем чище родословная, тем выше цена.

  • - В своих собственных делах, это может показаться странным, но сейчас это важно! Почему? – Если у Вас накопились долги, то эта информация сейчас стала общедоступной и поэтому юридически значимой. Если Вы злостный неплательщик штрафов, алиментов, долгов по кредитам и т.д., то в публичном реестре службы приставов исполнителей … об этих долгах с высокой вероятностью есть соответствующие записи. Эти записи могут содержаться и в иных более серьезных реестрах: на сайте банкротов … и на сайте системы финансового мониторинга. + кад арбитр (сайт электронное правосудие)

  • - В правоподтверждающих документах, т.е. необходимо получить свежую выписку из Единого реестра недвижимости, чтобы подтвердить наличие права собственности на день принятия решения о продаже недвижимости. Эта выписка содержит также актуальную информацию о зарегистрированных ограничениях и обременениях они, вполне там могут появиться: - если вы запустили ситуацию со своими долгами, -по злому умыслу третьих лиц, -по ошибке регистратора, -по Вашему заявлению в случае ипотеки и залога,

  • - Необходимо согласовать продажу совместного имущества с сособственниками, в случае долевой собственности, с супругом, в случае совместной собственности супругов. Получить разрешение и выполнить условия органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний,

  • - Выполнить нотариальные обязательства, если Вы их давали. Например, обязательство о выделении долей детям и супругу после погашения ипотеки, если часть долга Вы погасили за счет средств материнского семейного капитала. Ну, это уже частный случай но он может быть не единственным и обязательно будет основанием для приостановления регистрационных действий.

    • Параллельно со всем вышеперечисленным, необходимо совершить ряд процедур из неюридической плоскости, т.е. определиться с ценой продажи, придать недвижимости товарный вид, сделать качественные фотографии, разместить объявления на сайтах, повесить баннер, оповестить всех соседей о продаже, определиться со временем, когда Вы сможете в лучшем виде демонстрировать объект покупателям.

      И конечно к моменту появления покупателя необходимо детально представлять весь алгоритм сделки, от обсуждения условий сделки, до передачи денег и переезда, здесь требуется особое внимание юриста, ведь договор должен обеспечить Вам защиту от дальнейших претензий покупателя и третьих лиц, в первую очередь прокуратуры.